Νόμοι του κράτους αποτελούν τα τέσσερα από τα πέντε νομοσχέδια που προετοίμασε η κυπριακή κυβέρνηση για την απλοποίηση των διαδικασιών στην οικοδομική δραστηριότητα, την πολεοδομική αμνηστία και την αναβάθμιση των συμβάσεων πώλησης ακινήτων.
Η Βουλή των Αντιπροσώπων, πριν τη διάλυσή της εν όψει των εκλογών του Μαΐου, υιοθέτησε τον τέταρτο νόμο του «πολεοδομικού πακέτου», τον Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο του 2010, ο οποίος έχει ως στόχο τον απεγκλωβισμό μεγάλου αριθμού αγοραστών, οι οποίοι παραμένουν εγκλωβισμένοι σε υποθήκες πωλητών. Η νέα διαδικασία παρέχει στους αγοραστές το δικαίωμα να αποπληρώνουν το ποσό της υποθήκης που τους αναλογεί απευθείας στην τράπεζα.
Ο πέμπτος νόμος του «πακέτου» που δεν εγκρίθηκε, ο Περί Συμβάσεων (Τροποποιητικός) Νόμος του 2010, προέβλεπε ότι όλες οι συμβάσεις πώλησης ή δωρεάς ακίνητης ιδιοκτησίας πρέπει να είναι έγγραφες και να κατατίθενται στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για να θεωρούνται έγκυρες.
Οι τρεις νόμοι που προηγήθηκαν προβλέπουν:
-Τον εκσυγχρονισμό των διαδικασιών άσκησης πολεοδομικού και οικοδομικού ελέγχου. Εισάγεται η δυνατότητα επιβολής διοικητικού προστίμου σε ιδιοκτήτες που δεν συμμορφώνονται με τις πρόνοιες της νομοθεσίας και ορίζονται νέες υποχρεώσεις των Επιβλεπόντων Μηχανικών στη σχέση τους με τις Οικοδομικές Αρχές.
-Τη δυνατότητα για κάθε αγοραστή οικιστικής ή παραθεριστικής ή άλλης μονάδας σε μεγαλύτερη ανάπτυξη (π.χ. συγκροτήματα παραθεριστικών κατοικιών, πολυκατοικίες κ.ο.κ.) να κινήσει τις διαδικασίες ολοκλήρωσης της αδειοδότησης και έκδοσης ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας (στο όνομα του πωλητή σε πρώτη φάση), υπερβαίνοντας την πιθανή αδιαφορία του πωλητή να ενεργήσει αυτόβουλα και με δική του πρωτοβουλία.
-Τη νομιμοποίηση ορισμένων παρατυπιών, αποκλειστικά σε υφιστάμενες οικοδομές, των οποίων το μέγεθος και ο τύπος περιγράφεται στα νομοσχέδια. Η νομιμοποίηση παρανομιών που αφορούν σε επεκτάσεις των εγκριμένων οικοδομών γίνεται μόνο εφόσον καταβληθεί στο Δημόσιο αντιστάθμισμα, που είναι ίσο με την αγοραία αξία του επιπρόσθετου εμβαδού που απέκτησε κάποιος με την παράνομη επέκταση.
Η διαδικασία
Οι νέες διαδικασίες για την κατασκευή μιας οικοδομής (διαμερισμάτων, οικίας κτλ.) πλαισιώνουν την υπάρχουσα διαδικασία, η οποία, σύμφωνα με τον Παύλο Λοΐζου, Lead Consultant της Leaf Research, περιλαμβάνει έξι βασικά στάδια:
1.1 Αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας
Η συγκεκριμένη άδεια καθορίζει τι δικαιούσαι να κτίσεις, τη χρήση του, την πρόσβαση, το ποσοστό που δίνεται από το ακίνητο (συνήθως γη) για δημόσια χρήση, διαρρύθμιση/εμφάνιση της οικοδομής, δόμηση, ύψος, κάλυψη κτλ. «Ο χρόνος που χρειάζεται για ανταπόκριση είναι περίπου 3 μήνες, αλλά ο “πραγματικός” χρόνος, δεδομένου ότι δεν προκύψουν προβλήματα, είναι 6-9 μήνες», σημειώνει ο κ. Λοΐζου.
1.2 Άδεια οικοδομής
Με την έκδοση της σχετικής άδειας από το Τμήμα Πολεοδομίας, γίνεται αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής. Η άδεια οικοδομής σχετίζεται με τη στατικότητα του κτηρίου, την εφαρμογή των προνοιών των δημόσιων υπηρεσιών, υγεία και ασφάλεια, την επάρκεια σε μέτρα πυροπροστασίας, αποχετευτικό, ύδρευση κτλ. Παρ’ όλο που δεν υπάρχουν χρονικά πλαίσια που καθορίζονται από τον νόμο για την έκδοση της σχετικής άδειας, συνήθως εκδίδεται σε διάστημα 3-4 μηνών. Εντούτοις, σε κάποια μέρη της Κύπρου η έκδοση μπορεί να πάρει από 12 μέχρι 18 μήνες. Όταν τελειώσει η ανέγερση της οικοδομής, το Δημαρχείο / Περιφερειακό Γραφείο / Τμήμα Πολεοδομίας καλείται να εξετάσει εάν έχει ανεγερθεί με βάση τις οδηγίες/κατευθύνσεις που αναγράφονται στην πολεοδομική άδεια και στην άδεια οικοδομής (βλέπε πιο πάνω). Η επιθεώρηση πρέπει να γίνει εντός 2 μηνών, αλλά μπορεί να πάρει μέχρι και 4-6 μήνες ανάλογα με τον φόρτο εργασίας.
1.3 Καλυπτική πολεοδομική άδεια
Οι οικοδομές δεν ανεγείρονται πάντοτε με βάση την πολεοδομική άδεια και την άδεια οικοδομής. Μπορεί να έχουν για παράδειγμα προστεθεί πισίνες ή χώροι στάθμευσης. Σε αυτές τις περιπτώσεις, πρέπει να γίνουν νέες αιτήσεις για την έκδοση αναθεωρημένης/καλυπτικής πολεοδομικής άδειας και αναθεωρημένης/καλυπτικής άδειας οικοδομής. Ανάλογα με τις αλλαγές στις αρχικές άδειες, η αναθεώρηση μπορεί να πάρει μέχρι και 12 μήνες. Όταν εκδοθούν οι αναθεωρημένες άδειες, το Δημαρχείο / Περιφερειακό Γραφείο / Τμήμα Πολεοδομίας καλείται για ακόμη μια φορά για επιθεώρηση.
1.4 Πιστοποιητικό τελικής έγκρισης
Όταν το Δημαρχείο / Περιφερειακό Γραφείο / Τμήμα Πολεοδομίας κρίνει πως η οικοδομή πληροί τις απαραίτητες προϋποθέσεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιδιώξει την έκδοση του πιστοποιητικού τελικής έγκρισης από την Επιτροπή Οικοδομών (Building Committee). O υπεύθυνος μηχανικός του έργου ετοιμάζει αναφορά, την οποία και υποβάλλει στον τοπικό πολιτικό μηχανικό. Ο τελευταίος δίνει την αναφορά στην Επιτροπή Οικοδομών για να θεωρηθεί. Η αναφορά θεωρείται από την Επιτροπή, οι λεπτομέρειες της συνάντησης δακτυλογραφούνται, διορθώνονται, εγκρίνονται και υπογράφονται από όλα τα μέλη της Επιτροπής. Υποθέτοντας ότι δεν προέκυψαν προβλήματα, η έκδοση άδειας τελικής έγκρισης παίρνει γύρω στους 6-18 μήνες. Στην περίπτωση που προκύψουν προβλήματα, μπορεί να πάρει πολύ περισσότερο χρόνο. Σημειώνεται ότι, εάν υπάρχουν σοβαρά προβλήματα, μπορεί ακόμα και να εκδοθεί ένταλμα κατεδάφισης της οικοδομής.
1.5 Άδεια διαχωρισμού
Εάν αγοραστεί ακίνητο το οποίο αποτελεί μέρος μιας μεγαλύτερης ανάπτυξης, επιβάλλεται η έκδοση άδειας διαχωρισμού. Αυτό επιτρέπει στις αρχές να υποδιαιρέσουν το ακίνητο ούτως ώστε να εκδοθούν ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας για κάθε νέα μονάδα. Υποθέτοντας ότι δεν έχουν προκύψει οποιεσδήποτε περιπλοκές, αυτό μπορεί να διαρκέσει γύρω στους 6 μήνες.
1.6 Πιστοποιητικό έγκρισης για την άδεια διαχωρισμού
Αφού έχει εκδοθεί η άδεια διαχωρισμού, είναι απαραίτητη η έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης της άδειας διαχωρισμού. Για την έκδοση της συγκεκριμένης άδειας ακολουθείται παρόμοια διαδικασία με αυτήν του πιστοποιητικού τελικής έγκρισης. Υποθέτοντας ότι δεν υπάρχουν οποιεσδήποτε περιπλοκές, αυτή η διαδικασία μπορεί να πάρει επιπλέον 6 μήνες. Αφού έχει εγκριθεί το πιστοποιητικό έγκρισης άδειας διαχωρισμού, υποβάλλεται νέα αίτηση στο περιφερειακό κτηματολογικό γραφείο για την εγγραφή του ακινήτου και την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας. Ανάλογα με τις δυσκολίες και τις περιπλοκές, η διαδικασία μπορεί να πάρει από 12 μέχρι 30 μήνες. «Εάν αγοραστεί ακίνητο το οποίο αποτελεί μέρος ενός μεγάλου αναπτυξιακού έργου, το έργο μπορεί να απαιτεί την εκπόνηση περιβαλλοντικής μελέτης. Αυτό μπορεί να καθυστερήσει τη διαδικασία επιπλέον 6-8 μήνες (παρ’ όλο που ο μέγιστος χρόνος που καθορίζει ο νόμος είναι 30 μέρες)», εξηγεί ο κ. Λοΐζου και προσθέτει ότι «ο συνολικός χρόνος που απαιτείται από την αρχή μέχρι το τέλος είναι γύρω στα 8-10 χρόνια. Με την παράδοση του ακινήτου χρειάζεται γύρω στα 5-7 χρόνια για την ολοκλήρωση».
Υπηρεσίες από ιδιώτες
αγοράζει ο Δήμος Λευκωσίας
Ο Δήμος Λευκωσίας ανακοίνωσε την αγορά υπηρεσιών για εξέταση αιτήσεων προς έκδοση αδειών στο πλαίσιο της πολεοδομικής αμνηστίας και αποφάσισε να καταβάλει προσπάθεια εντοπισμού των οικοδομημάτων που παρουσιάζουν αμνηστεύσιμες παρατυπίες και ενημέρωσης των ιδιοκτητών για την ευκαιρία που τους δίνεται να νομιμοποιήσουν τις περιουσίες τους.
Η δήμαρχος Λευκωσίας, Ελένη Μαύρου, σε δήλωσή της στο ΚΥΠΕ, είπε ότι μετά την ψήφιση της νομοθεσίας για την πολεοδομική αμνηστία και ενόσω το Υπουργείο Εσωτερικών επεξεργάζεται τη διαδικασία που θα ακολουθεί και μέχρι να ορίσει τις επιτροπές που θα εξετάζουν τις αιτήσεις, ο Δήμος Λευκωσίας προωθεί τη διαδικασία αγοράς υπηρεσιών για εξέταση των αιτήσεων με γρήγορους ρυθμούς.
Πρόσθεσε ότι ήδη ο Δήμος εξέδωσε ανακοίνωση για την αγορά υπηρεσιών και αποφάσισε ότι κατ’ αρχήν θα καταβληθεί προσπάθεια ενημέρωσης των ιδιοκτητών ακινήτων για την ευκαιρία που δίνεται, στους περισσότερους εξ αυτών, μέσω της πολεοδομικής αμνηστίας να υποβάλουν έγκαιρα τις σχετικές αιτήσεις και να νομιμοποιήσουν τα ακίνητά τους. Ο Δήμος Λευκωσίας δεν έχει καταμετρημένη εικόνα των παρατυπιών που δεν επιτρέπουν την έκδοση αδειών ή και πιστοποιητικών τελικής έγκρισης, όμως, πρόσθεσε, εάν ληφθεί υπόψη ο αριθμός των αιτήσεων που υποβλήθηκαν με την κανονική διαδικασία και δεν εγκρίθηκαν, υπολογίζεται ότι υπάρχουν αρκετά τέτοια υποστατικά.
Η δήμαρχος εξήγησε, επίσης, ότι «δεν μπορούμε να προβλέψουμε τον αριθμό των αιτήσεων, καθώς θα πρέπει οι ιδιοκτήτες των ακινήτων να αιτηθούν αμνήστευση», και συμπλήρωσε πως η προσπάθεια είναι να εντοπισθούν οι περιπτώσεις μικρών παρατυπιών, όπως κάποιες βεράντες που έκλεισαν ή μικρά κιόσκια ή μικρή υπέρβαση στον συντελεστή δόμησης, ώστε να ενημερωθούν οι ιδιοκτήτες και να υποβάλουν αίτηση, καθώς τώρα τους δίνεται μια ευκαιρία που δεν θα έχουν εύκολα ξανά.
Περαιτέρω, σημείωσε ότι οι ενδιαφερόμενοι θα έχουν περιθώριο έξι μηνών για να υποβάλουν αίτηση από την ημερομηνία που θα ανακοινωθεί από το Υπουργείο Εσωτερικών ότι γίνονται δεκτές αιτήσεις, και ότι τις επόμενες εβδομάδες θα ολοκληρωθεί η διαδικασία αγοράς υπηρεσιών.
Ελληνική Οικονομία Blog 