Του ΓΙΑΝΝΗ ΣΕΪΤΑΝΙΔΗ
Μεταξύ «φόβου» και «πανικού», λίγο πριν επέλθει «κατάθλιψη» βρίσκεται η κυπριακή αγορά ακινήτων. Το κακό νέο είναι ότι έχουν αλλάξει σημαντικά οι συνθήκες της αγοράς, το καλό νέο είναι ότι μετά η «κατάθλιψη» σηματοδοτεί τον «πάτο του βαρελιού» και η αγορά στη συνέχεια επανακάμπτει. Στο πάτο βρίσκεται ένα εξαιρετικά σημείο επενδυτικών ευκαιριών στην αγορά ακινήτων, με χαμηλό ρίσκο. Οι τιμές πιάνουν ιστορικά χαμηλά και οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να προβούν σε εξαιρετικές αγορές.

Τα παραπάνω στοιχεία περιέχονται σε Ανασκόπηση της Κυπριακής Κτηματαγοράς που ετοίμασε ο εκτιμητής και διευθύνων σύμβουλος της Leaf Research, Παύλος Λοϊζου.

«Οι ‘καλές μέρες’ έχουν περάσει…και είμαστε πιθανώς (κοντά) στο χειρότερο σημείο…αλλά τα πράγματα δεν θα επανέλθουν εκεί που ήταν», παρατηρεί. «Οι παράμετροι της αγοράς έχουν αλλάξει, αλλά οι πλείστοι αρνούνται να το κατανοήσουν», προσθέτει.

Οι εκτιμήσεις στηρίζονται σε μια σειρά από δεδομένα που δείχνουν ότι υπήρξε υπερβολική μεγέθυνση της αγοράς, την οποία δεν μπορεί να επαναλάβει, στο εξής, η αγορά.

Ανασταλτικά στην επανάληψη υψηλών ρυθμών ανάπτυξης δημιουργεί και η αδυναμία των νοικοκυριών να καλύψουν το κόστος των ακινήτων. Το διάστημα 1998 – 2002 η αναλογία κόστους ακινήτου και μισθού ήταν στο 7%, το διάστημα 2003 – 2007 αυξήθηκε στο 8,3% και την τριετία 2006 – 2008 στο 10,9%. Την περίοδο 1998 – 2008 ο διάμεσος (Είναι η τιμή που διαιρεί την κατανομή των τιμών της σε δύο ίσα μέρη, όταν οι τιμές τοποθετηθούν σε αύξουσα σειρά) των μισθών ήταν 52%, το κατασκευαστικό κόστος αυξήθηκε κατά 54% και η αξία της γης κατά 574%.

Παράλληλα με τις τιμές αυξήθηκε και η δανειακή επιβάρυνση. Συγκεκριμένα, από το 2006 το χρέος των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 87,5%. Τα καταναλωτικά δάνεια αυξήθηκαν κατά 31% και τα στεγαστικά κατά 197%. Από τον Ιανουάριο του 2010 τα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν με πολύ μικρότερο βαθμό, κατά 17%, ή 1,818 δις ευρώ.

Το υψηλό ποσοστό του χρέους, σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων, δημιουργούν επιπρόσθετο βάρος στα νοικοκυριά, καθιστώντας πιο δύσκολη την απόκτηση μιας ιδιόκτητης κατοικίας.

Παράλληλα επισημαίνει ότι οι τιμές σε περιοχές δεύτερης επιλογής και η τιμή της γης είναι πιθανό να μειωθούν περαιτέρω και θα αργήσουν να ανακάμψουν.

Οι συναλλαγές

Η Leaf Research τονίζει ότι στην κτηματαγορά η κρίση είναι εμφανής και γίνονται περί τις 600 συναλλαγές ανά μήνα.

Τα στοιχεία της εταιρείας δείχνουν ότι οι ντόπιοι αγοραστές εκμεταλλεύονται κάποιες «ειδικές περιπτώσεις» για να αποκτήσουν ακίνητα σε κεντρικές περιοχές ή για άμεση χρήση, αλλά δεν προβαίνουν σε μακροχρόνια επένδυση και ειδικά στην απόκτηση γης στην επαρχία.

«Όσο οι ξένοι αγοραστές εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν προβλήματα στις δικές τους οικονομίες, η τοπική οικονομία και η αγορά ακινήτων θα συνεχίσουν να υποφέρουν. Ακόμα και όταν και εάν τα πράγματα σταθεροποιηθούν δεν θα επιστρέψουν στον ίδιο όγκο» προβλέπει ο κ. Λοϊζου και διαπιστώνει ότι η μορφή των συναλλαγών έχει αλλάξει.

Παρατηρείται:

-Μεγαλύτερη μείωση στον αριθμό των συναλλαγών που αφορούν γη (οικόπεδα και χωράφια).

-Μείωση στις τιμές των ακινήτων που συναλλάσσονται, με μεγαλύτερη μείωση στις τιμές συναλλαγής χωραφιών.

-Στροφή σε ακίνητα εντός του κέντρου πόλεων.

-Η μείωση στην διάμεση τιμή των κατοικιών δεν είναι όσο μεγάλη όσο η μείωση σε άλλες κατηγορίες ακινήτων και η μείωση είναι μικρότερη στις τιμές των σπιτιών παρά των διαμερισμάτων.

-Παρ’ όλες τις μειώσεις, με εξαίρεση τα χωράφια, οι διάμεσες τιμές στους άλλους τύπους ακινήτων παραμένουν σε πιο ψηλά επίπεδα από το 2006.

Η Λεμεσός
Η Λεμεσός χαρακτηρίζεται ως μοναδική σε ότι αφορά την δυναμική της και γι’ αυτό για τον κ. Λοϊζου είναι ο μεγαλύτερος κίνδυνος για το μέλλον.

Σε σύγκριση με το μέσο όρο, η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων και των καταστημάτων είναι χαμηλότερη και των σπιτιών υψηλότερη, ενώ υπάρχει αλλαγή στη ζήτηση για ακίνητα μακριά από δευτερεύοντες περιοχές, καλής ποιότητας, με τίτλο. Η δαπάνη στη Λεμεσό κυμαίνεται από 200.000 ως 400.000 ευρώ.

Πιέσεις προς τις τράπεζες

Σε αυτή την κατάσταση έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον η ομολογία του κ. Λοϊζου ότι υπάρχει έμμεση πίεση στους εκτιμητές να μην μειώνουν τις τιμές – αξίες των ακινήτων τους.

«Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θα βρεθούν κάτω από επιπρόσθετη πίεση λόγω των μη-εξυπηρετούμενων δανείων, και θα πρέπει να βρεθούν πιο ευφάνταστοι τρόποι για να πάρουν πίσω τα λεφτά τους», σημειώνει ο επικεφαλής της Leaf Research. Τέλος, προβλέπει περαιτέρω πιέσεις στην οικονομία λόγω των αλλαγών στον δημόσιο τομέα.

Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα «Η Καθημερινή» στις 26 Φεβρουαρίου 2012.