Η δυναμική της αγοράς ακινήτων της Λάρνακας

 

ΠΙΝΑΚΑΣ 1

Αριθμός συναλλαγών ανά τύπο ακινήτου

Ποσοστό επί του συνολικού αριθμού συναλλαγών

2006         2007        2008         2009        2010         2011

Οικιστικά – Σπίτια και διαμερίσματα               48.6%       53.9%       62.0%       63.0%       60.6%              54.7%

Γη – Οικόπεδα και χωράφια           45.1%       41.0%       28.7%       24.6%       32.5%       27.9%

Εμπορικά ακίνητα – Γραφεία, καταστήματα και αποθήκες             1.9%         1.2%         1.6%                1.6%       1.7%       8.6%

Άλλα είδη ακινήτων                        4.5%         3.9%         7.7%         10.8%       5.2%         8.8%

Πίνακας 2:

Γεωγραφική κατανομή συναλλαγών

Ποσοστό επί του συνολικού αριθμού συναλλαγών

2006           2007       2008          2009        2010         2011

Αστικό κέντρο και περίχωρα                   57.1%         47.9%     51.0%         57.9%       62.5%       61.4%

Επαρχία                                                      42.9%         52.1%     49.0%         42.1%       37.5%       38.6%

 

 

Πίνακας 4

Κατανομή αριθμού αγοραπωλησιών οικιστικών μονάδων (2006-2011)

2006       2007      2008       2009       2010      2011

Διαμερίσματα                                                       1,835       2,913       1,942       915          940          759

Σπίτια                                                                    800          1,003       658          391          424          409

Ολικός αριθμός κατοικιών                               2,635      3,916     2,600      1,306      1,364     1,168

Αναλογία διαμερισμάτων προς σπίτια           2.3          2.9          3.0          2.3          2.2          1.9

 

Πίνακας 5:

 

Κατανομή δηλωθείσας τιμής αγοραπωλησιών διαμερισμάτων

 Εύρος τιμής                    2006       2007      2008       2009       2010       2011

0-€100,000                        40%        23%        17%        24%        28%        41%

€100,000-€200,000           54%        64%        62%        59%        53%        52%

€200,000-€300,000           5%          10%        17%        13%        14%        5%

>€300,000                         1%          3%          4%          4%          4%          3%

Πίνακας 6

Κατανομή δηλωθείσας τιμής αγοραπωλησιών σπιτιών

 Εύρος τιμής                    2006       2007      2008       2009       2010       2011

0-€100,000                        20%        15%        11%        17%        16%        15%

€100,000-€200,000           41%        29%        26%        25%        30%        35%

€200,000-€300,000           29%        36%        40%        34%        38%        37%

>€300,000                         10%        20%        23%        25%        16%        13%

 

ΤΙΤΛΟΣ

Προτιμούν σπίτια σε αστικό περιβάλλον

 

ΥΠΟΤΙΤΛΟΣ

Ειδική ανάλυση της Leaf Research για τη δυναμική της αγοράς ακινήτων της Λάρνακας

 

ΧΤΥΠΗΜΑ

Οι τιμές των σπιτιών έχουν επηρεαστεί λιγότερο αφού συνεχίζει να υπάρχει ζήτηση – κυρίως από ντόπιους – για μόνιμη κατοικία.

Του ΓΙΑΝΝΗ ΣΕΪΤΑΝΙΔΗ

 

Πέντε νέες τάσεις, με κυριότερη την στροφή στην αγορά σπιτιών εντός αστικού περιβάλλοντος, καθορίζουν την αγορά ακινήτων της επαρχίας της Λάρνακας, όπως προκύπτει από τα αποτελέσματα ειδικής ανάλυσης 23.394 συναλλαγών που έχουν καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο την πενταετία 2006 – 2011.

Η Λάρνακα αποτέλεσε την πρώτη επαρχεία της Κύπρου στην οποία υλοποιείται από τη Leaf Research, σε συνεργασία με την εταιρεία ερευνών Venaque Research Consultants, το Project RED (Real Estate Dynamics), το οποίο δείχνει πώς έχει αλλάξει η μορφή της ζήτησης και το πώς διαφορετικές περιοχές και είδη ακινήτων συμπεριφέρονται.

Η ανάλυση των δεδομένων κατέληξε σε πέντε σημαντικές παρατηρήσεις όσον αφορά αλλαγές στη δομή των αγοραπωλησιών.

1ον Σε σχέση με τον τύπο και την περιοχή των ακινήτων, υπάρχει σημαντική μείωση στον αριθμό των συναλλαγών που αφορούν γη (οικόπεδα και χωράφια) η οποία είναι μεγαλύτερη από αυτήν σε άλλες κατηγορίες ακινήτων.

2ον Υπάρχει μια σταδιακή στροφή από ακίνητα στην επαρχία σε ακίνητα εντός του αστικού ιστού.

3ον Όσο αφορά τις τιμές, υπάρχει σημαντική μείωση στις τιμές των ακινήτων που συναλλάσσονται. Ενώ όλες οι κατηγορίες των ακινήτων έχουν επηρεαστεί, οι τιμές συναλλαγής χωραφιών έχουν μειωθεί περισσότερο.

4ον Σε σχέση με τις κατοικίες, η μείωση στην διάμεση τιμή των κατοικιών δεν είναι όσο μεγάλη όσο η μείωση σε άλλες κατηγορίες ακινήτων. Επίσης, η μείωση είναι μικρότερη στις τιμές των σπιτιών παρά των διαμερισμάτων και κυρίως σε σπίτια στο αστικό κέντρο.

5ον Παρ’ όλες τις μειώσεις στις τιμές, με εξαίρεση τα χωράφια, οι διάμεσες τιμές συναλλαγής στους άλλους τύπους ακινήτων παραμένουν σε πιο ψηλά επίπεδα από το 2006.

«Σε σχέση με μελλοντικές αναπτύξεις ή επενδύσεις, είναι εμφανές ότι η ανάπτυξη σπιτιών στο κέντρο/εγγύς περιφέρειας των πόλεων αποτελεί μια σχετικά πιο ασφαλή επένδυση από ότι η ανάπτυξη διαμερισμάτων», εξηγεί στην «Κ» ο Lead Consultant της  Leaf Research, Παύλος Λοΐζου.

«Όσον αφορά τις τιμές, η συμπεριφορά τους φαίνεται να διαφέρει ανάλογα με τον τύπο του ακινήτου, αλλά το ποσό το οποίο οι αγοραστές είναι διατεθειμένοι να προσφέρουν για αγορά κατοικίας παραμένει σχετικά σταθερό τα τελευταία χρόνια (αφού το ποσό έχει παραμείνει σχετικά το ίδιο αλλά οι τιμές έχουν μειωθεί, οι αγοραστές φαίνεται ότι ζητούν μεγαλύτερες μονάδες). Όσο αφορά την αγορά γης για επένδυση, οι οποιεσδήποτε επενδύσεις σε γη και ειδικά σε χωράφια στην επαρχία δεν έχουν μεγάλη ρευστότητα», προσθέτει.

Ο όγκος συναλλαγών

Τα στοιχεία του Κτηματολογίου δείχνουν μείωση στο συνολικό αριθμό συναλλαγών στην επαρχία Λάρνακας από 5.434 συναλλαγές το 2006 στις 2.135 το 2011.

«Αυτή η μείωση του 61% όμως δεν δίδει την πλήρη εικόνα γιατί δεν είναι εμφανές το ποιες κατηγορίες ακινήτων ή περιοχές έχουν επηρεαστεί, ούτε το πώς συμπεριφέρονται και πράττουν οι αγοραστές», σχολιάζει ο κ. Λοΐζου.

Συγκεκριμένα, η μείωση στις συναλλαγές γης (χωράφια και οικόπεδα) από το 2006 στο 2011 ήταν 76%, ενώ η μείωση σε οικιστικές μονάδες (διαμερίσματα και σπίτια) κατά την ίδια περίοδο ήταν 56%.

Σε ότι αφορά τις οικιστικές μονάδες, από την έρευνα προκύπτει ότι η ζήτηση για διαμερίσματα στην επαρχία έχει μειωθεί περισσότερο από τις άλλες κατηγορίες οικιστικών ακινήτων. Συγκεκριμένα, από το πιο ψηλό αριθμό συναλλαγών το 2007, η μείωση στις συναλλαγές διαμερισμάτων στην επαρχία είναι 86% και η μείωση στις άλλες κατηγορίες περί τα 60%.

Η συμπεριφορά των τιμών κατοικίας διαφέρει όμως από αυτήν του όγκου συναλλαγών. Το πιο ψηλό σημείο των τιμών κατοικίας στην επαρχία ήταν το 2008, ενώ αυτών στο αστικό κέντρο το 2010. Αντίθετα, και στις δύο κατηγορίες ο πιο μεγάλος όγκος συναλλαγών ήταν το 2007.

Σε σχέση με το πιο ψηλό σημείο τιμών κατοικίας στην επαρχία (το 2008), αυτές έχουν μειωθεί κατά 23% για τα σπίτια και κατά 31% για τα διαμερίσματα. Αντίθετα, σε σχέση με τις τιμές του 2008, η διάμεση τιμή σπιτιών στο κέντρο έχει μειωθεί μόλις κατά 1% και των διαμερισμάτων κατά 10%. Όμως, σε σχέση με το πιο ψηλό τους  σημείο (2010) οι τιμές κατοικιών στο κέντρο έχουν μειωθεί κατά 7% των σπιτιών και κατά 12% των διαμερισμάτων.

Η ανάλυση δείχνει ότι ο όγκος συναλλαγών κατοικίας άρχισε να μειώνεται μετά το 2007, αλλά οι τιμές συνέχισαν να αυξάνονται για ακόμα ένα χρόνο. Η μείωση στον όγκο συναλλαγών είναι παρόμοια για όλες τις υποκατηγορίες κατοικίας, με αυτήν των διαμερισμάτων στην επαρχία να επηρεάζεται περισσότερο. Όσο αφορά τις τιμές, η μείωση των τιμών κατοικίας στην επαρχία άρχισε από το 2009, ενώ αυτών του αστικού κέντρο από το 2011. Μεταξύ του 2008 και του 2001 οι τιμές στο αστικό κέντρο αυξήθηκαν κατά 3% – 5%, πιθανόν σαν αποτέλεσμα της ζήτησης από αγοραστές για κατοικίες πλησιέστερα του κέντρου, όπου όμως υπάρχει και περιορισμένη προσφορά.

Συναλλαγές κατοικιών

Ενδιαφέρον αποτελέσματα παρουσιάζει και η εξέταση της μέσης τιμής συναλλαγής διαμερισμάτων και σπιτιών. Υπάρχει σημαντική μείωση στο ποσοστό των διαμερισμάτων που συναλλάσσονται που η τιμή τους είναι άνω των 200.000 ευρώ από το 2008 μέχρι το 2011. Παράλληλα, το ποσοστό των διαμερισμάτων που η τιμή συναλλαγής τους είναι κάτω από τις 100.000 ευρώ έχει αυξηθεί τα τελευταία 3-4 χρόνια. Συγκεκριμένα, σε σχέση με το 2007 ο αριθμός των συναλλαγών διαμερισμάτων κάτω των 100.000 ευρώ έχει μειωθεί κατά 54%, ενώ ο όγκος συναλλαγών διαμερισμάτων στο σύνολο τους έχει μειωθεί κατά 74%.

Όσο αφορά τα σπίτια, η εικόνα είναι κάπως διαφοροποιημένη. Η κατανομή του αριθμού των σπιτιών που συναλλάσσονται δεν διαφέρει σημαντικά χρόνο με τον χρόνο, με τον περισσότερο όγκο συναλλαγών να είναι για σπίτια από 100.000 μέχρι 300.000 ευρώ (με το ποσοστό αυτό να κυμαίνεται γύρω στο 65%-70% του συνόλου των συναλλαγών ανά χρόνο).

«Αυτό μπορεί να είναι αποτέλεσμα του ότι η μείωση στις τιμές των κατοικιών έχει αυξήσει την ποιότητα/ μέγεθος κατοικίας που μπορεί να αγοράσει κάποιος με το ίδιο ποσό και ως αποτέλεσμα συγκρίνουμε ανόμοια στοιχεία. Το μόνο αποτέλεσμα που μπορούμε να είμαστε βέβαιοι είναι ότι ο αριθμός των σπιτιών που συναλλάσσονται έχει μειωθεί σε μικρότερο βαθμό από ότι ο αριθμός των διαμερισμάτων», σχολιάζει ο κ. Λοϊζου.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι η αγορά σπιτιών «αντέχει» καλύτερα στην κρίση από ότι η αγορά διαμερισμάτων. Παράλληλα, τα διαμερίσματα κάτω των 100.000 ευρώ έχουν επηρεαστεί το λιγότερο, με το 93% των πράξεων να είναι για διαμερίσματα κάτω των 200.000 ευρώ (σε σχέση με 79% το 2008). Όσο αφορά το «βάθος της αγοράς» κατοικίας στο σύνολο της, το 82% των συναλλαγών είναι κάτω από τις 300.000 ευρώ.

Info

Η Leaf Research (www.leafresearch.com) πραγματοποιεί έρευνες αγοράς ακινήτων και μελέτες βιωσιμότητας για αναπτυξιακά έργα. Ειδικεύεται σε ακίνητα τα οποία ανήκουν στους κλάδους του τουρισμού και αναψυχής, της υγείας και ευεξίας, της εκπαίδευσης, καθώς και για ακίνητα που σχετίζονται με Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας.

Δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα «Η Καθημερινή» Κύπρου στις 14-15 Απριλίου 2012

Σχολιάστε

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Σύνδεση με %s