Η κάθετη πτώση των πωλήσεων ακινήτων κατά 16% το πρώτο τετράμηνο του 2011 επιτείνει την ύφεση στον κατασκευαστικό κλάδο και προκαλεί έντονο προβληματισμό στους ενδιαφερόμενους. Προηγήθηκε ένα κακό 2010 και 2009 –όπως αναλύσαμε στο φύλλο της Κυριακής 1 Μαΐου- και το πιο ανησυχητικό είναι ότι δεν υπάρχουν σημάδια ανάκαμψης. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Κτηματολογίου τον Απρίλιο η κάμψη στις πωλήσεις ήταν 20% και το Μάρτιο 21% γεγονός που καθιστούν την αγορά ακινήτων σε μαύρη τρύπα της κυπριακής οικονομίας.
Η μείωση στις πωλήσεις αφορά το σύνολο των πόλεων, αλλά η κατάσταση είναι  χειρότερη στη Λάρνακα και την Αμμόχωστο. Συγκεκριμένα, το διάστημα Ιανουαρίου – Απριλίου στη Λάρνακα οι πωλήσεις ήταν μόλις 333 από 509 το αντίστοιχο διάστημα του 2010, καταγράφοντας πτώση 35%. Στην Αμμόχωστο η αντίστοιχη μείωση κάμψη είναι 22% με τις πωλήσεις να είναι στις 197 από 253. Στην Πάφο η υποχώρηση είναι της τάξης του 14% (407 πωλήσεις από 471), ενώ μικρότερες είναι οι απώλειες σε Λέμεσο (11%) και Λευκωσία (10%). Ωστόσο οι επιδόσεις αυτές μαρτυρούν ότι και στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Κύπρου η κρίση αρχίζει να χτυπά απειλητικά την αγορά ακινήτων.

Η αγορά προσπαθεί να βρει στο φώς στο τούνελ, αναζητώντας επενδυτικές προοπτικές, πέραν των οικιστικών ακινήτων και των παραθεριστικών κατοικιών.

«Η ρήση  “η γη δεν χάνει” ήταν σωστή τα τελευταία 30 τόσα χρόνια, αλλά τώρα είναι ο καιρός για πιο έξυπνες επενδύσεις βασισμένες σε στρατηγική και όχι σε κερδοσκοπία. Ευτυχώς αρκετοί κατάλαβαν ότι η μέθοδος “κτίζω κουτάκια και πουλώ” δεν έχει ‘πέραση’ και άρχισαν να μελετούν νέου είδους αναπτύξεις όπως φωτοβολταΐκά, παιδότοπους, γραφειακούς χώρους με παροχή υπηρεσιών (serviced offices), κτλ.», εκτιμά ο Lead Consultant  της εταιρείας ερευνών αγοράς ακινήτων Leaf research, Παύλος Λοΐζου.

Τα δεδομένα

Η ανάλυση της Leaf Research για τις επενδύσεις με μακροπρόθεσμη προοπτική βασίζεται στα δημογραφικά δεδομένα, από τα οποία και προκύπτει δούμε ποιοι τομείς δύναται να είναι προσοδοφόροι.

Η κατά ηλικία δομή του πληθυσμού είναι από τους σημαντικότερους δείκτες, καθώς φανερώνει διαχρονικές τάσεις και διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο για την στρατηγική μακροχρόνιων αναπτύξεων και επενδύσεων. Τα στοιχεία δείχνουν ότι με την πάροδο του χρόνου το ποσοστό του πληθυσμού κάτω από την ηλικία των 20 μειώνεται και ότι πάνω από τα 59 αυξάνεται.

«Ως επενδυτές, αυτό το οποίο μας ενδιαφέρει είναι ότι πιθανόν να υπάρξει αύξηση στην ζήτηση για ακίνητα ειδικά διαμορφωμένα για άτομα τρίτης ηλικίας και για σχετικές υπηρεσίες, π.χ. κλινικές, γηροκομεία, κτλ. Κάποιοι επενδυτές ήδη μελετούν τέτοια έργα τα οποία είναι οργανωμένες αναπτύξεις κατασκευασμένες με ειδικά διαμορφωμένο τρόπο ώστε να είναι απαλές οι κλίσεις του εδάφους και οι χώροι να έχουν εύκολη πρόσβαση», σημειώνει ο κ. Λοϊζου.

Αλλάζουν τα νοικοκυριά

Σε σχέση με την μείωση του ποσοστού των ατόμων κάτω των 20 χρονών, αυτό διαφαίνεται και στην μείωση του μέσου νοικοκυριού στα 3,06 άτομα το 2001 (τελευταία απογραφή) από 3,23 άτομα το 1992 και 3,5 άτομα το 1982.

Σύμφωνα με την ανάλυση της Leaf Research η συνεχής πτώση στο μέγεθος του νοικοκυριού (δηλαδή της οικογένειας) οφείλεται και στη υπογεννητικότητα, αλλά και στην τάση των νέων να μένουν ξεχωριστά (έστω και αν σε αρκετά νοικοκυριά ο συνυπολογισμός της οικιακής βοηθού αυξάνει τον αριθμό των μελών). Από την κατανομή κατά μέγεθος, παρατηρήθηκε αύξηση του ποσοστού των νοικοκυριών ενός ατόμου (16% του συνόλου από 12,6% το 1992 και 10% το 1982) όπως επίσης και των δύο ατόμων (27,2% το 2001, 24,8% το 1992 και 21,7% το 1982) ενώ το ποσοστό των νοικοκυριών με 3 ή περισσότερα άτομα μειώνονται.

Η αλλαγή στην δομή του νοικοκυριού/ οικογένειας σημαίνει και αλλαγή στην ζήτηση για κατοικίες. Οι κατοικίες στο σύντομο μέλλον θα είναι πιθανόν με δύο υπνοδωμάτια, αλλά με επιπρόσθετο δωμάτιο για την οικιακή βοηθό (με δικό του μπάνιο/ αποχωρητήριο και ξεχωριστή πρόσβαση).

«Παράλληλα, οποιαδήποτε οργανωμένη ανάπτυξη/ πολυκατοικία θα πρέπει να έχει πιο μικρό αριθμό μονάδων  τριών και δύο υπνοδωματίων», εξηγεί ο κ. Λοϊζου και προσθέτει:.

«Η γήρανση των Κυπρίων και η σμίκρυνση του μεγέθους της οικογένειας αποτελούν κοινωνικά προβλήματα, αλλά και ευκαιρίες για στρατηγικές επενδύσεις. Επαφίεται σους ενδιαφερόμενους επενδυτές αν επιθυμούν να επικεντρωθούν στο παρών ή να δουν έγκαιρα ότι ο κόσμος αλλάζει και μαζί αλλάζουν του και οι ανάγκες της κοινωνίας», καταλήγει.

ΠΙΝΑΚΑΣ 1

Πίνακας 1

Δημογραφία της Κύπρου

 

Ηλιακή κατηγορία

Έτος             0-19              20-39            40-59            >59

1982             34%             32%             20%             14%

1985             34%             32%             20%             14%

1990             34%             31%             21%             15%

1995             32%             30%             23%             15%

2000             31%             29%             25%             15%

2005             27%             30%             26%             16%

2010             24%             31%             26%             18%

Πηγή: Eurostat

Το ποσοστό του πληθυσμού ανά ηλικιακή κατηγορία.

ΠΛΑΙΣΙΟ

Αρνητικές οι τρέχουσες προσδοκίες

Τα στοιχεία του Κτηματολογίου συμβαδίζουν με την πορεία του Δείκτη Επιχειρηματικού Κλίματος τόσο για το σύνολο της οικονομίας όσο και για τον κλάδο των κατασκευών.

Τον Απρίλιο 2011 το επιχειρηματικό κλίμα παρουσίασε επιδείνωση, με το Δείκτη Οικονομικής Συγκυρίας του Κέντρου Οικονομικών Ερευνών του Πανεπιστημίου Κύπρου να υποχωρεί κατά 2,8 μονάδες σε σύγκριση με το Μάρτιο. Το

επιχειρηματικό κλίμα στις κατασκευές και το κλίμα ανάμεσα στους καταναλωτές παρέμεινε στα ίδια αρνητικά επίπεδα με τον προηγούμενο μήνα.

Οι επιχειρήσεις στον τομέα των κατασκευών συνεχίζουν να αξιολογούν δυσμενώς την οικοδομική δραστηριότητα τους τελευταίους τρείς μήνες, τα υπό εξέλιξη έργα τους (current overall order books) και τις προοπτικές απασχόλησης στον τομέα. Σε σχέση με τον Μάρτιο, περισσότερες επιχειρήσεις αναμένουν μείωση στις τιμές πώλησης τους επόμενους μήνες.

seitanid@gmail.com